Memiliki rumah dengan desain sesuai selera adalah impian banyak orang. Sebagian memilih membeli rumah jadi, tetapi tidak sedikit yang lebih suka membangun sendiri. Alasannya beragam, mulai dari menyesuaikan desain, mengatur kualitas material, hingga menekan biaya. Namun, ada satu hal yang kerap luput dari perhatian. Membangun rumah di atas lahan berukuran tertentu juga bisa menimbulkan kewajiban pajak. Aturan ini dikenal dengan nama Pajak Pertambahan Nilai (PPN) atas Kegiatan Membangun Sendiri (KMS).
Apa Itu Kegiatan Membangun Sendiri (KMS)?
Kegiatan Membangun Sendiri (KMS) adalah aktivitas membangun rumah atau bangunan yang dilakukan oleh orang pribadi atau badan untuk dipakai sendiri, bukan untuk dijual atau disewakan. Objek pajaknya mencakup rumah tinggal, gedung, ruko, maupun bangunan permanen atau semi permanen lainnya.
Namun, tidak semua pembangunan otomatis dikenai pajak. Ada batasan yang perlu diperhatikan:
-
Subjek Pajak: orang pribadi atau badan yang membangun untuk dipakai sendiri.
-
Objek Pajak: bangunan dengan luas minimal 200 m². Jika kurang dari itu, tidak masuk kategori KMS kena pajak.
-
Dasar Pengenaan Pajak (DPP): seluruh biaya pembangunan, tidak termasuk harga tanah.
Artinya, kalau seseorang membangun rumah di lahan 200 m² atau lebih, maka wajib menghitung dan membayar PPN KMS.
Tarif PPN KMS Mulai Berlaku 1 Agustus 2025
Pemerintah beberapa kali melakukan perubahan aturan terkait KMS. Terbaru, melalui PMK 53/2025, tarif PPN KMS ditetapkan sebesar 2,4% dari total biaya pembangunan (tidak termasuk tanah). Aturan ini berlaku mulai 1 Agustus 2025. Kewajiban PPN KMS dihitung dan dibayar setiap bulan, sesuai biaya riil pembangunan sampai bangunan selesai. Dengan mekanisme ini, pajak lebih proporsional dan tidak memberatkan arus kas pemilik rumah. Berikut ini merupakan simulasi perhitungan kewajiban perpajakan yang akan timbul apabila seorang membangun rumah di atas lahan sebesar atau lebih dari 200 m² dengan biaya Rp1,2 miliar dalam waktu 3 bulan .
-
Total biaya pembangunan: Rp1.200.000.000
-
Tarif PPN KMS: 2,4%
-
PPN terutang: Rp28.800.000
Jika biaya dikeluarkan bertahap Rp400 juta per bulan selama 3 bulan, maka:
-
Bulan 1: Rp400 juta × 2,4% = Rp9,6 juta
-
Bulan 2: Rp400 juta × 2,4% = Rp9,6 juta
-
Bulan 3: Rp400 juta × 2,4% = Rp9,6 juta
Totalnya tetap Rp28,8 juta, tetapi dibayar sesuai progres pembangunan setiap bulannya.
Mekanisme Bayar dan Lapor
Sistem pajak di Indonesia menganut self-assessment, artinya wajib pajak harus menghitung, membayar, dan melaporkan sendiri. Untuk KMS, mekanisme pembayaran dan lapor sbb.:
-
Pembayaran: paling lambat tanggal 15 bulan berikutnya setelah pengeluaran biaya.
-
Pelaporan: dalam SPT Masa PPN paling lambat akhir bulan berikutnya.
Contoh, biaya pembangunan di bulan September 2025 adalah Rp400 juta. PPN sebesar Rp9,6 juta harus dibayar maksimal pada 15 Oktober 2025, lalu dilaporkan dalam SPT Masa PPN September sebelum 31 Oktober 2025.
Risiko Tidak Lapor Melapor
Sebagian orang mungkin berpikir, “Kalau tidak lapor, siapa yang tahu?” Faktanya, kantor pajak punya banyak sumber data dan/atau informasi, misalnya:
-
Persetujuan Bangunan Gedung (PBG),
-
Data tanah dari BPN,
-
Informasi dari kontraktor atau penyedia jasa,
-
Pengawasan langsung di lapangan.
Karena itu, kecil kemungkinan aktivitas membangun rumah terlewat dari radar pajak. Jika seorang wajib pajak terdeteksi tidak melaksanakan dan melaporkan kewajiban PPN KMS, besar kemungkinan terdapat risiko sanksi administrasi maupun denda di kemudian hari.
Pentingnya Perencanaan Pajak
Membangun rumah di lahan 200 m² atau lebih tentu memerlukan biaya besar. Selain menghitung material, tenaga kerja, dan desain, wajib pajak juga harus memasukkan biaya pajak dalam rencana keuangan.
Dengan aturan baru, PPN KMS 2,4% seharusnya tidak dianggap beban besar jika dibandingkan total biaya pembangunan. Misalnya, dari Rp1,2 miliar, pajaknya hanya Rp28,8 juta dan dibayar bertahap sesuai pengeluaran riil.
Membangun rumah sendiri memang menyenangkan karena hasilnya sesuai impian. Namun, perlu diingat bahwa sejak 1 Agustus 2025, membangun di atas lahan minimal 200 m² akan dikenai PPN KMS sebesar 2,4% dari biaya pembangunan. Dengan memahami mekanisme pembayaran dan pelaporan sejak awal, pemilik rumah bisa membangun dengan tenang tanpa risiko terkena sanksi pajak di kemudian hari.